Instandhaltung vs. Instandsetzung

Instandhaltung

In Anlehnung an § 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung werden darunter (die Kosten für) Maßnahmen verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen und die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Instandsetzung

Reparatur und Wiederbeschaffung, wenn also das Objekt oder Ausstattungsteile schadhaft geworden sind. Nach der Definition des BGH umfasst die Instandsetzung auch (unregelmäßige) Reparaturarbeiten und die Kosten der Wiederbeschaffung (Austausch verbrauchter Teile), vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005 XII ZR 158/01 (↗BGH) .

In einem älteren Urteil ging die Rechtsprechung davon aus, dass die Instandsetzung ohne ausdrückliche Klarstellung keine Ersatzbeschaffung für nicht mehr reparable Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache umfassen kann (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 30.03.1993 7 U 88/92). Dies dürfte überholt sein.

Wartung

Der Begriff der Wartung ist umstritten. Nach jüngerer obergerichtlicher Rechtsprechung sind Wartungskosten wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 05.04.2022 3 U 144/20; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 16.10.2015 2 u 216/14).

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