updated:  2023 04. December
published:  2021 19. May

Erbbaurecht

Was ist ein Erbbaurecht?

Was ist ein Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück. Das Erbaurecht ist ein grundstücksgleiche Recht, das rechtlich wie ein Grundstück behandelt wird. Der Erbbauberechtigte hat das Recht auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten. Der Eigentümer des Grundstücks ist getrennt vom Eigentümer des Bauwerks. Das Erbbaurecht ist ein beschränkt dingliches Recht, denn der Eigentümer des Grundstücks kann nicht voll über sein Grundstück verfügen.

Für ein Erbbaurecht werden zwei Grundbücher angelegt.

  1. das (normale) Grundbuch des Grundstückseigentümers (Erbbaugeber)
  2. das Erbbaugrundbuch des Erbbauberechtigten (Erbbaunehmer)

Erbbaugrundbuch

Im Erbbaugrundbuch sind Angaben über das Erbbaurecht eingetragen.

  • Bestandsverzeichnis
    Im Bestandsverzeichnis ist das Erbbaurecht an dem Grundstück xyz eingetragen.

  • 1. Abteilung (Eigentümer)
    In der 1. Abteilung ist der Eigentümer des Erbbaurechts eingetragen.

  • 2. Abteilung (Lasten und Beschränkungen)
    z.B. der zu zahlende Erbbauzins, Vorkaufsrecht, usw.

  • 3. Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, etc.)

Eintragung im Grundbuch des Grundstücks

Im (normalen) Grundbuch des Grundstückseigentümers ist das Erbbaurecht in der 2. Abteilung eingetragen.

  • Bestandsverzeichnis
    Lage und Wirtschaftsart des Grundstücks, sowie Gemarkung, Flurnummer und Fläche

  • 1. Abteilung
    In der 1. Abteilung ist der Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

  • 2. Abteilung (Lasten und Beschränkungen)
    Eintrag des Erbbaurechts an 1. Rangstelle. Die Eintragung an erster Rangstelle macht das Erbbaurecht “zwangsversteigerungsfest”.

  • 3. Abteilung (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, etc.)

Erbbauzins

Beim Erbbauzins, der nicht gesetzlicher bzw. vertraglicher Inhalt des Erbbaurechts ist, handelt es sich in der Regel um wiederkehrende Leistung (Reallast), die der Erbbaugeber erhält. Auch eine Einmalzahlung oder ein unentgeltliches Erbbaurecht kommt vor, aber eher selten. Durch die Eintragung der Reallast in das Erbbaugrundbuch erhält der Erbbauzins seine dingliche Wirkung (Erbbauzinsreallast).

Der Erbbauzins wird unterschieden zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Recht. Beim dinglichen Recht wird der Erbbauzins als Reallast in das Erbbaugrundbuch eingetragen und erhält damit seine dingliche Wirkung. Bei einem Grundstücksverkauf haftet das dingliche Recht an dem Grundstück und geht an den neuen Grundstückseigentümer über.

Bei einer schuldrechtlichen Vereinbarungen haftet das Recht an die Person des Schuldners. Damit besteht die Möglichkeit der Abtretung, Pfändung und Erwerb des Schuldenvertrages.

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